صرّح الدكتور محمد راشد، عضو المجلس التنفيذي للمجلس المصري للبناء الأخضر والتنمية المستدامة، أن السوق العقاري المصري يقترب من مرحلة “إعادة تسعير كبرى”، مدفوعة بتراكم الضغوط الاقتصادية العالمية والمحلية، وعلى رأسها ارتفاع تكاليف الإنشاء، وتقلبات أسعار الصرف، وتغير أنماط الطلب، مؤكدًا أن هذه المرحلة ستعيد رسم خريطة الأسعار والقيم داخل القطاع بشكل أكثر واقعية ودقة.

? “من التسعير التقديري إلى التسعير القائم على التكلفة الفعلية”

وأوضح راشد أن جزءًا كبيرًا من التسعير خلال السنوات الماضية كان يعتمد على توقعات مستقبلية وهوامش أمان مرتفعة، إلا أن المتغيرات الحالية فرضت التحول نحو تسعير أكثر ارتباطًا بالتكلفة الفعلية، في ظل صعوبة التنبؤ بالأسعار، وارتفاع مخاطر التنفيذ، وهو ما يضع الشركات أمام معادلة دقيقة بين الحفاظ على الربحية وضمان القدرة البيعية.

? “موجات تسعير غير متزامنة داخل السوق”

وأشار راشد إلى أن إعادة التسعير لن تكون موحدة أو متزامنة، بل ستظهر في صورة موجات متفاوتة بين مشروع وآخر، وشركة وأخرى، وفقًا لقدرة كل مطور على إدارة تكاليفه، وتوفير السيولة، والالتزام بالجداول الزمنية، وهو ما سيخلق فجوات سعرية واضحة داخل نفس المناطق.

? “القيمة الحقيقية تتفوق على الموقع التقليدي”

وأضاف راشد أن المرحلة القادمة ستشهد تحولًا في معايير التقييم، حيث لن يكون الموقع وحده هو المحدد الرئيسي للسعر، بل ستبرز عناصر أخرى مثل جودة التنفيذ، وكفاءة التشغيل، ومستوى الخدمات، والالتزام بالتسليم، باعتبارها عوامل حاسمة في تحديد “القيمة الحقيقية” للعقار.

? “تصحيح سعري أم تضخم ممتد

ولفت راشد إلى أن ما يحدث حاليًا قد يختلط على البعض بين كونه موجة تضخمية أو عملية تصحيح سعري، موضحًا أن الواقع يجمع بين الاثنين؛ حيث ترتفع الأسعار بفعل زيادة التكاليف، وفي الوقت نفسه يتم تصحيح أوضاع تسعيرية كانت لا تعكس القيمة الفعلية لبعض الأصول.

? “العميل أصبح أكثر وعيًا… وأقل اندفاعًا”

وأكد راشد علي أن هذا التحول يتزامن مع تغير واضح في سلوك العملاء، الذين أصبحوا أكثر تدقيقًا في قرارات الشراء، وأقل اندفاعًا، مع اهتمام أكبر بجودة المشروع ومصداقية المطور، وهو ما يفرض على الشركات رفع مستوى الشفافية والوضوح في الطرح والتسعير.

? “فرز جديد للسوق وإعادة ترتيب اللاعبين”

واختتم راشد بالتأكيد على أن مرحلة إعادة التسعير ستؤدي إلى “فرز طبيعي” داخل السوق، حيث ستتمكن الشركات ذات الملاءة المالية والإدارة الاحترافية من التكيف والاستمرار، بينما ستواجه الكيانات غير القادرة على مواكبة هذه التحولات تحديات حقيقية قد تدفعها للخروج من المنافسة