صرّح الدكتور محمد راشد بأن السوق العقاري المصري مقبل على عام مختلف تمامًا، موضحًا أن 2026 لن تكون سنة صعود قوي كما حدث بين 2022 و2024، ولن تكون سنة انهيار كما يروّج البعض، بل ستكون — حسب وصفه — “سنة التصحيح وفرز السوق وإعادة التوازن” بعد ثلاث سنوات من الارتفاعات الحادة والتسعير غير المنطقي.
– السوق يدخل مرحلة تصحيح… دون انهيار
و أوضح راشد أن جزءًا كبيرًا من مشاريع 2026 سيعود إلى تسعير واقعي يتناسب مع حقيقة ظروف السوق، ما يجعله عامًا إيجابيًا للمشتري النهائي الذي سيجد أسعارًا أكثر اتزانًا وتقييمات أكثر عقلانية. كما أشار إلى أن السوق الثانوي (Resale) سيشهد عودة الأسعار لمستويات طبيعية في المناطق التي عانت من مضاربات مبالغ فيها، خاصة بعد اختفاء موجة الطلب التحوّطي التي رفعت الأسعار دون مبرر.
– الطلب الحقيقي مستمر… لكنه أصبح أكثر وعيًا
وأكد راشد أن الطلب الحقيقي لم يختفِ، لكنه أصبح أكثر ذكاءً، حيث بات المشتري يسأل عن نسب الإنجاز الفعلية وسابقة أعمال المطور وجودة التنفيذ قبل اتخاذ القرار.
وأضاف راشد أن الطلب الدولي بدأ يظهر بوضوح في مشروعات مثل مدن الإماراتية برأس الحكمة وإعمار مراسي على البحر الأحمر ومفيدا جاردنز بمستقبل سيتي، مشيرًا إلى أن هذا الاتجاه سيزداد خلال الفترة المقبلة.
– خروج المضارب وبقاء المشتري الجاد
وأشار راشد إلى انتهاء “اللعبة القديمة” القائمة على البيع السريع خلال أشهر معدودة، مؤكدًا أن السوق الآن أصبح سوق المشتري الجاد الباحث عن قيمة حقيقية، ووحدة جاهزة أو قريبة من التسليم، ومعايير واضحة تشمل جودة التنفيذ والموقع وسابقة الأعمال.
– عودة جزء من الوحدات المعروضة إلى السوق الثانوي
وذكر راشد أن جزءًا من الوحدات سيظهر مرة أخرى في سوق إعادة البيع، سواء من المصريين بالخارج الذين اشتروا على سعر صرف مرتفع وتغيّرت حساباتهم لاحقًا، أو من المشترين المحليين الذين يواجهون ضغوطًا مالية نتيجة التضخم وتكلفة المعيشة وزيادة الأقساط، موضحًا أن هذا المشهد طبيعي في سنة إعادة ضبط للسوق مثل 2026.
– فجوة الطلب الحالي بسبب السحب من طلبات المستقبل
وأوضح راشد أن موجة الشراء بين 2021 و2024 سحبت جزءًا كبيرًا من الطلب المستقبلي، حيث استعجل كثير من الناس قرارات الشراء عندما شعروا بتسارع الأسعار، وهو ما خلق فجوة في الطلب الحالي ستظهر بوضوح في 2025 و2026.
– تعديل قانون الإيجار القديم سيخلق حركة قوية
وأشار راشد إلى أن دخول ما يزيد عن 3 ملايين وحدة من مخزون الإيجار القديم إلى نطاق إعادة التقييم أو البيع سيُحدث حركة واسعة في السوق، سواء في الإيجار أو التمليك، نتيجة انتقال المستأجرين وبحثهم عن وحدات جديدة.
– الوحدات الجاهزة والمساحات الصغيرة ستقود الطلب
وأكد راشد أن 2026 ستشهد ارتفاع الطلب على الوحدات الجاهزة بالتسهيلات، إلى جانب زيادة الإقبال على المساحات الصغيرة باعتبارها أقل مخاطرة وأكثر توافقًا مع قدرات المشترين في ظل الظروف الاقتصادية الحالية.
– الشركات الصغيرة ستتعرض لضغوط… والكبيرة تستمر
وأوضح راشد أن الشركات التي تعتمد على تدوير مقدمات العملاء بين مشروع وآخر ستواجه أزمات واضحة مع تباطؤ البيع، خاصة مع تشديد الدولة على تحصيل أقساط الأراضي واتجاهها لسحب الأراضي من غير الملتزمين. في المقابل، ستستمر الشركات الكبرى صاحبة الملاءة المالية والمخزون الجاهز في تجاوز العام بأمان وثبات.
– الإيجار يتحول لخيار إجباري في 2026
وألمحً راشد إلى أن خروج شريحة من القدرة على الشراء يدفع بالإيجار ليكون أحد أقوى الخيارات في 2026، خاصة في المدن الجديدة. ونصح أصحاب الوحدات غير المستغلة بتحويلها لأصول منتجة عبر الإيجار.
– الأراضي الصغيرة هي الحصان الرابح للعام الجديد
واكد راشد علي أن الأراضي الصغيرة التي تم الحصول عليها في الفترة الأخيرة، وتسعيرها وفق المعطيات الحالية — وليس وفق تضخم 2022–2024 — ستكون الأكثر ربحية خلال 2026، نظرًا لواقعية تكاليف تطويرها وسهولة إعادة بيعها وزيادة الطلب الحقيقي عليها.
– حركة الأسعار: استقرار مع تصحيح محدود
و ذكر راشد أن الأسعار لن تشهد انهيارًا، وأن الإسكان الفاخر سيشهد هدوءًا وزيادات بين 5% و10%، بينما سيظل القطاع فوق المتوسط مستقرًا مع مزيد من التسهيلات. أما السوق الثانوي فسيشهد تصحيحًا طبيعيًا، وسيظل الكاش عنصرًا فارقًا وحاسمًا في 2026، كما أن 2026 هي “سنة المشتري”، داعيًا إلى التركيز على الوحدات الجاهزة أو القريبة من التسليم و التحقق من نسب التنفيذ وسابقة أعمال المطور و تجنب العروض المبالغ فيها التي تدل على مشاكل سيولة ، و الابتعاد عن شراء مراحل المشروع المتأخرة ، وكذلك استهداف الإطلاقات الأولى للمشروعات ، و تقييم العائد الحقيقي وليس الوعود التسويقية
و اختتم راشد بالتأكيد علي أن 2026 ليست سنة فقاعة جديدة ولا سنة انهيار، بل سنة يعيد فيها السوق ضبط إيقاعه بشكل طبيعي وضروري، وأن الفائز الحقيقي هو الذي يبني قراره على قيمة حقيقية لا على مبالغة أو مضاربة، مؤكدًا أن السوق المصري ما زال يمتلك قوة طلب طويلة الأجل، لكنه يدخل الآن مرحلة أكثر نضجًا وواقعية تخدم المشتري الجاد والمطور المحترف
